A raíz de la crisis económica de 2008, en 2012, se creó el Código de Buenas Prácticas en virtud del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo y, posteriormente, en 2022, se modificó por el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre.
Este Código de Buenas Prácticas establece una serie de medidas con intención de ayudar a los particulares que tienen dificultades para afrontar el pago del préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual.
El deudor hipotecario que cumpla los requisitos establecidos en la normativa y que, a continuación analizaremos, podrá solicitar a la entidad acreedora adherida al Código de Buenas Prácticas una reestructuración de la deuda hipotecaria, siempre que no se haya iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria.
La entidad dispone de un mes, a contar desde que el deudor presenta la solicitud, para ofrecer un plan de reestructuración, siendo que el deudor también tiene la facultad de proponer un plan que la entidad.
Las medidas concretas de este plan de reestructuración son las siguientes:
- Carencia en la amortización de capital de cinco años, por regla general. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas. Si se cumplen determinadas características, la carencia únicamente será de dos años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo, por regla general.
- Reducción del tipo de interés aplicable durante el plazo de carencia a Euríbor menos 0,10, por regla general.
- Inaplicación con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
Si el plan de reestructuración no es viable dada la situación económico financiera del deudor, este podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.
Se entenderá que el plan de reestructuración es inviable si la cuota hipotecaria mensual es superior al 50% de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar del deudor hipotecario.
Esta medida también podrá ser solicitada por los deudores que se encuentren en procedimiento de ejecución hipotecaria en los que se haya producido el anuncio de la subasta.
Si la quita tampoco resulta viable, el deudor hipotecario podrá solicitar la dación en pago de su vivienda habitual y la entidad bancaria estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado, quedando definitivamente cancelada la deuda.
El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3,00% del importe total de la deuda en el momento de la dación.
Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
El Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre, permite al deudor hipotecario novar el préstamo hipotecario (i) ampliando el plazo total del préstamo hasta un máximo de 7 años, o bien, (ii) convertir la formula de cálculo de interés del préstamo inicial, pasando de una fórmula sujeta a tipo variable revisable periódicamente a una de tipo fijo.
Por su parte, los requisitos que se deben cumplir para poder solicitar la aplicación del Código de Buenas Prácticas son los siguientes:
- Deudor persona física y titular de un préstamo con hipoteca constituido con anterioridad al 31 de diciembre de 2022 sobre su vivienda habitual. El precio de adquisición de la vivienda debe ser inferior a 300.000€.
- Que los ingresos de la unidad familiar del deudor no superen el límite de tres veces el IPREM anual. Este límite se incrementará si algún miembro de la unidad familiar sufre alguna discapacidad, dependencia o incapacidad, etc.
- Que en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad; entendiéndose por tal la familia numerosa, la monoparental, las familias con menores, con discapacitados, etc.
- Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (30% para la aplicación de las medidas del RDL 19/2022). Este porcentaje se reducirá cuando alguno de dichos miembros sea una persona con discapacidad, dependencia o incapacidad, etc.
Para la aplicación de las medidas de quita y dación en pago se exige la concurrencia de otros requisitos como que se carezca de bienes patrimoniales para hacer frente a la deuda, que el préstamo se haya concedido para la adquisición de la única vivienda habitual, etc.
