En este artículo vamos a analizar cuáles son las consecuencias que trae el incumplimiento de un contrato de compraventa, en relación con la venta de un inmueble en el que los compradores dejaron de abonar una parte del precio a nuestro cliente.
Para analizar estas cuestiones, nos remitiremos a la Sentencia de fecha 6 de septiembre de 2022, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº26 de Barcelona, en un procedimiento en el que nuestro cliente reclamaba el 12% del precio convenido con los compradores a cambio de la venta de un inmueble.
En el momento de firmar la escritura de compraventa, el precio total de la operación se fraccionó en diferentes cantidades, de manera que la última parte del precio quedaba retenida por los compradores en la Notaría donde se efectuó la firma, hasta que se depositara el Certificado de Final de Obra, estableciéndose una fecha límite al efecto. Concretamente, la cláusula que fijaba este plazo, quedó redactada como sigue:
“La suma de XX€, correspondiente en su totalidad al precio, la retiene la parte compradora, hasta la finalización por la parte vendedora de los trabajos de acabado y detalle pendientes en los elementos comunes en el edificio del que forma pate la finca objeto de compraventa. La parte vendedora se obliga a concluir dichos trabajos antes del 31 de diciembre de 2019. Una vez concluidos dichos trabajos, se le comunicará a la parte compradora, para que ésta pueda comprobar la ejecución de la totalidad de dichos trabajos, sin perjuicio que se entenderán concluidos una vez haya sido emitida la Certificación Técnica de finalización de obras”.
Como se desprende de la cláusula referenciada, no se establece consecuencia alguna ante el incumplimiento de la vendedora del plazo de finalización de los trabajos. Sin embargo, la parte compradora, interpretó que la cláusula tenía carácter de penalización, y que la retención de la cantidad se realizó en garantía del cumplimiento de las obligaciones de nuestro cliente.
Por tanto, la parte vendedora estaba interpretando la mencionada cláusula como unas arras penales, sin que se hubiera otorgado expresamente ese carácter en la escritura. Este tipo de arras tienen como objetivo garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa y, a diferencia de otro tipo de arras, no son un anticipo del precio de la compraventa.
En este sentido, y dado que nuestro cliente no cumplió con el plazo establecido para la finalización de los trabajos, los compradores retiraron el depósito cheque depositado en la Notaría al concluir el plazo convenido. No obstante, unas semanas después, tras concluir los trabajos, mi cliente hizo entrega del inmueble a la parte compradora, reclamando el último pago. Los compradores se negaron alegando que no tenían intención de abonar ese importe, dado que se había incumplido el plazo pactado.
Tras instar el procedimiento judicial correspondiente, el Juez de Primera Instancia estimó íntegramente nuestras pretensiones, alegando que la cantidad retenida formaba claramente parte del precio de la compraventa, siendo que incluso se fija en la escritura la cuantía que corresponde al IVA de tal cantidad.
En este sentido, queda claro que en ningún lugar de la escritura de compraventa se indicó que, en caso de no cumplir nuestro cliente con la obligación estipulada, la cuantía retenida se perdería, o que el incumplimiento implicaría la extinción de la obligación de los demandados de abonar la totalidad del precio pactado por la compraventa. Por tanto, la interpretación de la cláusula como arras penales no tiene cabida, dado que esta circunstancia debería haber sido pactada expresamente.
De este modo, el Juez concluye en Sentencia que no queda acreditado que la cantidad reclamada no formara parte del precio y que, en ningún caso, debe interpretarse la garantía establecida como una cláusula penal, condenando a los compradores al abono de la cuantía reclamada a nuestro cliente.
