En este nuevo articulo vamos a analizar si es posible ejercitar una acción de desahucio por precario contra uno de los copropietarios que disfruta en exclusiva del inmueble objeto de la copropiedad sin el consentimiento de los restantes miembros, y ello en el marco de una copropiedad adquirida al haberse aceptado y adjudicado una herencia.
El Código civil, establece en su art. 394 que “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Lo mismo prevén los arts. 552-1 y siguientes del Código Civil Catalán.
Por su parte, el ejercicio de cualquier acción contra el condueño que viene disfrutando del inmueble exclusivamente deberá realizarse por la mayoría de los comuneros ex art. 398 del Código civil, y siempre en beneficio de la comunidad.
Ahora bien, el uso exclusivo y excluyente por parte de uno de los copropietarios, ¿permite a los demás interponer contra él la acción de desahucio por precario?
Debemos recordar que el precario se define como aquella “situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de referencia, respecto a un poseedor de peor derecho” (STS 21 de diciembre de 2020 (RJ 2020, 5037)).
Partiendo de esta definición, la doctrina jurisprudencial ha optado otorgar al concepto de precario un sentido amplio, que comprende no sólo los supuestos en que se detenta la cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusivo o se manifiesta ineficaz frente al más cualificado que ostente el actor (STS 30 de octubre de 1986 (RJ 1986, 6017), 31 de enero de 1995 y 29 de febrero de 2000, entre otras).
No obstante, en función de si la herencia ha sido adjudicada o no, debemos distinguir:
- Cuando uno de los coherederos usa exclusivamente la propiedad antes de producirse la repartición de bienes, la jurisprudencia, de forma unánime, sostiene la viabilidad en estos casos del juicio de precario sobre la base de considerar que concurre una extralimitación del derecho de coposesión carente de una necesaria cobertura formal de derecho (STS 501/2013 de 29 de julio (RJ 2013, 8425)).
- Cuando dicha partición ya se ha producido, la jurisprudencia no es unánime. No obstante, pese a existir posturas jurisprudenciales contrarias, la tesis predominante es aquella que, partiendo del concepto amplio de precario y del respeto del principio mayoritario en la administración de los bienes comunes, considera que es posible la acción de desahucio por precario entre condueños porque uno de los copropietarios se ve privado de usar la vivienda.
En este sentido, el derecho que tienen los comuneros recae sobre una cuota del todo y no sobre partes concretas de la cosa, “de manera que la mera condición de copartícipe en el proindiviso no justifica frente a los demás partícipes la posesión exclusiva de una parte concreta del concreto inmueble, con lo que su posesión sería ilegítima y por ende constitutiva de una situación de precario. Los recurrentes son propietarios de una cuota sobre todos y cada uno de los elementos integrantes del edificio, pero esa cuota no se individualiza en una vivienda concreta que les faculte su uso exclusivo y excluyente” (STC AP Madrid, Sección 18ª, de 22 de Mayo de 2014 y de la AP de Salamanca de 24 de marzo de 2014).
En Barcelona, la Audiencia Provincial ha declarado en Sentencias como la 521/2022, de 7 de noviembre (JUR 2022\370768), “Y por lo que se refiere a la procedencia de la acción de desahucio por precario de un comunero contra otro, la Sentencia de la Sección 13a, de 24 de octubre de 2012 (JUR 2013, 34499); ROJ SAPB 13835/2012 , coincidente con las Sentencias de la Sección 4a, de 20 de febrero de 2008 (AC 2008, 862) y 15 de diciembre de 2004; y Sentencia de 22 de octubre de 2015 de la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que confirma la Sentencia de 11 de febrero de 2015 de la Sección 13a de la Audiencia Provincial de Barcelona, han admitido la procedencia de la acción de precario contra el comunero que ocupa el inmueble, cuando es ejercitado por el mayor número de comuneros, y frente a la oposición de éstos, por cuanto, en todo lo que excede de su participación el demandado no tiene título, o éste resulta insuficiente. Por lo demás, el ejercicio de la acción de desahucio se considera un acto de administración ordinaria, por cuanto se trata de liberar un bien, por lo que según el art. 552.7.2 CCCat., basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.”
En definitiva, en aplicación del concepto amplio de precario que viene sosteniendo el Alto Tribunal, entendemos que el ejercicio abusivo de un derecho por parte de uno de los comuneros –utilizar de forma exclusiva y excluyente un bien de la comunidad– facultaría a los demás comuneros a ejercitar la acción de desahucio por precario contra dicho comunero. No obstante, a la vista de lo expuesto, será necesario efectuar un previo análisis del supuesto en cuestión.
