En Cataluña, el alquiler por habitaciones se ha convertido en una opción cada vez más habitual entre los propietarios que buscan rentabilizar su vivienda, especialmente en entornos urbanos donde el alquiler de todo el inmueble resulta elevado. No obstante, esta modalidad plantea diversas dudas jurídicas: ¿qué normativa se aplica? ¿qué riesgos existen para el propietario?
A continuación, analizamos el marco normativo vigente en Cataluña, la posición de la jurisprudencia y las recomendaciones prácticas para los propietarios.
1. Marco legal aplicable en Cataluña
En la actualidad, Cataluña no cuenta con una regulación específica del alquiler por habitaciones, de manera que, su régimen jurídico se encuentra en la siguiente normativa:
a. Código Civil español
El alquiler por habitaciones no encaja en el concepto de “arrendamiento de vivienda” del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pues no recae sobre una vivienda independiente y completa, sino sobre una parte de ella. Por tanto, no resulta aplicable la LAU, sino el régimen general de arrendamientos del Código Civil (arts. 1542 y ss.).
Esto otorga a las partes una mayor libertad contractual para fijar la duración, renta y demás condiciones, siempre respetando los principios de buena fe y equilibrio entre las partes.
b. Normativa catalana
Ostentando el Estado la competencia en materia de obligaciones y contratos, no existe una normativa específica en Cataluña que regule sistemáticamente el contrato de arrendamiento y, por ende, el arrendamiento de habitaciones. No obstante, sí que existe normativa específica que regula algunos aspectos en concreto.
A modo de ejemplo, el derogado Decreto ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, contemplaba una serie de limitaciones para el precio y otras garantías para el arrendatario de habitaciones, como un leve intento para combatir supuestos de fraude que ocultaban un arrendamiento de vivienda.
Otro tanto cabe decir, respecto al Decret llei 1/2025, de 28 de enero, que ha reforzado las medidas de contención de rentas en zonas tensionadas y ha modificado el Código de Consumo de Cataluña (Ley 22/2010), para proteger al arrendatario de vivienda.
2. Criterio de la jurisprudencia
La doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales entiende que el alquiler por habitaciones es un contrato atípico, no regulado expresamente ni en la LAU ni en el Código Civil, de manera que se regirá por lo pactado por las partes y el Código Civil.
En cuanto a su naturaleza jurídica, la Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sentencia n.º 255/2017, de 14 de septiembre) señala que una habitación no puede considerarse una “edificación habitable” en el sentido del art. 2 LAU, puesto que carece de servicios esenciales (baño y cocina propios). Por tanto, concluye que el arrendamiento de habitaciones se rige por el Código Civil y no por la LAU.
En la misma línea, la Audiencia Provincial de Valladolid (Sentencia n.º 292/2015, de 15 de diciembre) establece que cuando el objeto del contrato es una habitación dentro de una vivienda compartida, no procede aplicar el régimen especial arrendaticio, sino el régimen general civil. El Tribunal Supremo ha confirmado esta doctrina en diversas resoluciones (STS 10/02/1986 y 24/02/2000), recordando que la LAU tiene carácter excepcional y solo debe aplicarse cuando el contrato encaje plenamente en sus supuestos.
No obstante, la Audiencia Provincial de Cádiz (Sentencia n.º 84/2006, de 18 de julio) analiza un supuesto en que las habitaciones alquiladas contaban con baño y cocina propios, concluyendo que en tal caso podría hablarse de un arrendamiento de vivienda ordinario, siempre que se acredite que constituye el domicilio habitual del arrendatario.
Un supuesto más claro, lo constituye el contemplado por la Audiencia Provincial de Madrid (Sentencia n.º 315/2017, de 26 de septiembre), donde una mercantil había reformado un piso para crear nueve habitaciones en alquiler y donde la Audiencia determinó que esa actividad no constituye arrendamiento de vivienda, sino un arrendamiento de habitaciones al margen de la LAU y su legalidad solo puede verse limitada si los estatutos de la comunidad prohíben este tipo de usos.
En Cataluña, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sala Contenciosa, Sección 3ª, de 21 de junio de 2022, rec. 274/2021), aunque con relación a la calificación urbanística de arrendamientos compartidos, subraya que “el arrendamiento por habitaciones no constituye un arrendamiento de vivienda a efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al carecer de autonomía funcional la parte cedida”.
Es decir, la jurisprudencia mayoritaria excluye la aplicación automática de la LAU al alquiler por habitaciones, salvo que la parte arrendada cumpla los requisitos de “vivienda independiente y habitable”.
3. Recomendaciones prácticas para propietarios
Ante la falta de una regulación específica y la ausencia de pronunciamientos jurisprudenciales, los propietarios deben ser especialmente cuidadosos. Algunos consejos prácticos son:
- Formalizar siempre el contrato por escrito, describiendo con precisión la habitación arrendada, el acceso a zonas comunes y los servicios incluidos.
- Definir claramente la finalidad del uso: temporal (por estudios o trabajo) o permanente.
- Justificar el carácter temporal si no se trata de una residencia habitual.
- Evitar fraudes de ley: no ofrecer contratos temporales a personas que residan de forma estable.
- Cumplir con la normativa de convivencia y seguridad, especialmente en pisos con varias habitaciones arrendadas.
- Comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que algunos prohíben expresamente la división o el alquiler por habitaciones.
