Lo que vulgarmente llamamos hipoteca es, en realidad, un préstamo de capital cuyo cumplimiento está garantizado con la posibilidad que tiene la entidad prestamista de cobrar mediante la venta o subasta de un bien inmueble.
De manera que existen dos negocios jurídicos: el contrato de préstamo y la garantía de cumplimiento que constituye la hipoteca. Pues bien, mientras la acción hipotecaria prescribe a los veinte años, la acción personal de reclamación del capital de un préstamo prescribe en Cataluña a los diez años y la acción personal de reclamar los intereses de un préstamo a los tres años.
Esta disparidad de plazos ha dado lugar a diversas posturas doctrinales:
- La de los autores que consideran que, tanto la acción personal como la acción hipotecaria, prescriben a los veinte años.
Esta tesis se basa en la teoría unitaria o de la accesoriedad por la cual el plazo de prescripción de veinte años se refiere al crédito hipotecario y no a la acción hipotecaria ni a la acción personal consideradas de manera aislada o individual.
Esta teoría ha sido acogida por nuestra jurisprudencia en resoluciones como la de 10 de diciembre de 2007 (RJ 2007, 8913), al indicar “El crédito como tal y considerado individualmente, como acción personal, prescribe a los quince años; el derecho real de hipoteca, como acción real a los treinta. La acción personal derivada del derecho de crédito, al estar éste garantizado con hipoteca, ve extendido su plazo de prescripción a los veinte años.”.
- La de los autores que consideran que cada acción tiene un plazo de prescripción diferente. Así, una vez prescrita la acción personal, se podrá realizar el crédito mediante el ejercicio de la acción hipotecaria.
Esta teoría dualista se basa en que la acción personal y la acción hipotecaria tienen una distinta naturaleza y finalidad. La primera se dirige frente al deudor, mientras que la segunda se dirige frente al deudor hipotecario, el hipotecante no deudor y el tercero poseedor. Por su parte, la finalidad de la acción personal es el cumplimiento de la prestación debida, mientras que la acción real busca satisfacer al acreedor mediante la realización de los bienes hipotecados.
- La que entiende que, una vez prescrita la acción personal a los diez años, la acción hipotecaria también prescribe, aunque su plazo de prescripción sea de veinte años.
Esta tesis encuentra su apoyo en el art. 121-8 del CCCat que, a diferencia del Código Civil estatal, prevé que, “La extinción por prescripción de la pretensión principal se extiende a las garantías accesorias, aunque no haya transcurrido su propio plazo de prescripción”.
Lo cierto es que la nueva regulación del Código Civil Catalán ofrece alguna posibilidad para responder a reclamaciones de entidades hipotecarias, pero como hemos anunciado, todavía no está consolidada en la jurisprudencia esta postura. No obstante, sus defensores entienden que responde al espíritu de la Ley Hipotecaria de 1861, que fija un plazo de prescripción de la acción hipotecaria de veinte años porque, como se puede leer en su exposición de motivos, “siendo éste el señalado para la prescripción de las acciones personales a las que esta adherida la hipoteca, perdiendo éstas su fuerza no debe conservarla la hipotecaria, pues extinguido el crédito, no puede menos considerarse extinguida su garantía”.
