La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, incluyó nuevas medidas para regular las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda; una medidas que entrarían en vigor una vez se declarasen las “zonas de mercado residencial tensionado” y una vez se crease el “sistema de índices de precios de referencia”.
Y, el pasado 16 de marzo de 2024, entró en vigor tanto la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en 140 municipios de Catalunya, como el sistema de índices de precios de referencia que limita las rentas de los nuevos contratos de arrendamiento.
Así, para los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que se encuentren ubicadas en una zona de declarada como mercado residencial tensionado, la renta que pacten las partes no podrá superar la última renta pactada en el contrato de arrendamiento anterior, vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.
No se podrá imputar al arrendatario nuevas cuotas o gastos si no estaban previstas en el contrato de arrendamiento anterior.
Esta renta se podrá incrementar la renta en un máximo de un 10% sobre la última renta anterior si se han realizado actuaciones de rehabilitación en los dos años anteriores, si se han realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía no renovable del 30%, si se han realizado actuaciones de mejora de accesibilidad o si el contrato se suscribe por un periodo de 10 años o más o con derecho a prórroga por dicho plazo.
Si no existe un contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta que pacten las partes no podrá exceder del límite máximo del precio que resulte del sistema de índices de precios de referencia.
En Catalunya, si el arrendador es una persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada, se considerará que es gran tenedor.
En este caso, la renta pactada en el nuevo contrato de arrendamiento de vivienda no podrá exceder del límite máximo del precio que resulte del sistema de índices de precios de referencia y tampoco podrá sobrepasar la última renta pactada en el contrato de arrendamiento anterior, vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.
Es decir, en el momento de pactar la renta del nuevo contrato de arrendamiento, se comparará el precio que resulte del índice de precios de referencia y el precio que resulte de aplicar a la renta del contrato anterior, la actualización pactada, y se optará por el valor más bajo de ambos.
Al fijar la renta conforme el sistema de índices de precios de referencia, si bien la ley no lo establece expresamente, entendemos que se podrán repercutir gastos, cuotas e impuestos al arrendatario, tal y como establece el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En definitiva, a partir de ahora, al elaborar un contrato de arrendamiento de vivienda, deberemos comprobar (i) si el inmueble se encuentra ubicado en una zona declarada como mercado residencial tensionado, (ii) si el arrendador se considera un gran tenedor y (iii) si existe un contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
En función de estas variables, estaremos en condiciones de establecer la nueva renta arrendaticia aplicando el nuevo sistema de índices de precios de referencia o, en su defecto, actualizando la renta pactada en el anterior contrato de arrendamiento en los términos expuestos.
