El régimen conocido como Comunidad de Propietarios se establece en el art. 396 del Código Civil, conforme el cual los distintos pisos o locales de un edificio, cuando tienen acceso independiente a un elemento común o a la vía pública, pueden ser objeto de propiedad separada, lo cual lleva asociado inherentemente una copropiedad (indivisible) sobre los elementos comunes del edificio, como suelo, cimientos, estructuras, fachadas, portales, escaleras y demás áreas o instalaciones que aseguren el adecuado uso y disfrute del inmueble. El Código Civil de Cataluña también regula del mismo modo esta figura jurídica en el art. 553-1, al establecer que “El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.”
Dicho régimen es de constitución obligatoria cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio exceda de cuatro, pudiéndose excluir su aplicación únicamente de forma expresa en los estatutos en el caso de que el número de propietarios no exceda el límite. La forma especial de propiedad que rige las Comunidades de Propietarios es la propiedad horizontal, regulada en la Ley 49/1960, de 21 de julio.
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su art. 2 que será de aplicación a las Comunidades de Propietarios formalmente constituidas y también a las Comunidades que, cumpliendo los requisitos del art. 396 del CC, no hayan otorgado aún título constitutivo.
A este respecto, el Tribunal Supremo en sentencia de 10 de mayo de 2012 afirma que “(…) aunque formalmente puede sostenerse que la Comunidad de Propietarios nace con su primera junta constituyente, la realidad jurídica no es esa, puesto que se constituyó por escritura de 28 de diciembre de 1993 en régimen de propiedad horizontal y división, disolviendo el condominio existente y dotando de estatutos a la comunidad. Se constituye, por tanto, con anterioridad a la suscripción del contrato de ejecución de obra. Por todo ello, no procede entender que el día de la constitución de la comunidad es el de la primera junta constitutiva, sino el de otorgamiento de la escritura pública (…)”.
Como apunta la sentencia, el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios es la escritura pública de propiedad horizontal y división, que a su vez contiene los estatutos de la comunidad. Así, al estar ya constituida la Comunidad de Propietarios, en la primera junta constituyente no se necesita ninguna mayoría específica para aprobar dicha constitución. Lo que procede es la adopción de otros acuerdos, como los nombramientos de Presidente y Vicepresidente, la petición de obtención de un NIF y la apertura de una cuenta bancaria de la comunidad, entre otras cosas. El Código Civil Catalán es claro en este respecto, ya que los arts. 553-7 y 553-9 equiparan la constitución de la propiedad horizontal con la constitución de la Comunidad de Propietarios.
Estos acuerdos precisarán de las mayorías reguladas en el art. 17 de LPH para los acuerdos que no afectan ni modifican al título constitutivo o los estatutos, los cuales requieren una mayoría de propietarios y de cuotas en primera convocatoria y, en segunda, solamente una mayoría cuotas.
