Recientemente, hemos obtenido una Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona por la que, estimando íntegramente nuestra demanda, ha condenado a una agencia inmobiliaria a restituir a nuestro cliente una determinada cantidad que entregó a la inmobiliaria pese a no haber obtenido ésta la compraventa del inmueble cuya mediación se le encomendó.
Partiendo de la jurisprudencia que sostiene que los agentes inmobiliarios tienen derecho a percibir una retribución cuando demuestren el encargo de la gestión y su eficaz intervención mediadora con la conclusión del negocio jurídico objeto de su mediación (SAP Barcelona 261/2021, de 23 de abril), interpusimos una demanda en reclamación de los honorarios que nuestro cliente había satisfecho a una agencia inmobiliaria que no consiguió que se consumase la operación inmobiliaria.
Tras los trámites oportunos, la inmobiliaria demandada formuló oposición y contestación a nuestra demanda en base a que había realizado otros servicios de intermediación para nuestro cliente; motivo por el cual, supuestamente, nuestro cliente tendría un crédito frente a la demandada.
Sin embargo, al realizar dichas manifestaciones, no formuló demanda reconvencional ni, tan siquiera, alegó la posibilidad de compensación de ambos créditos. Es decir, ni demandó a nuestro cliente en reclamación de ese supuesto crédito ni afirmó la existencia de un crédito líquido, vencido y exigible susceptible de ser compensado con el reclamado por nuestro cliente.
Además, para que prosperase cualquiera de estas opciones, la demandada debía probar la realidad del supuesto crédito a su favor.
Y es que, como establece el art. 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al demandado probar los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos que fundamentan la pretensión de la demanda.
Por lo tanto, el demandado debía probar que había dado cumplimiento a su encargo –que había conseguido la compraventa del inmueble– y/o que existía un crédito a su favor susceptible de ser descontado de la cantidad reclamada.
Empero, en el supuesto que nos ocupa, al no haberse formulado demanda reconvencional ni compensación, el Juzgador no ha tenido en cuenta “que pueda existir un reconocimiento de honorarios” por mucha documentación que la demandada hubiese aportado.
En consecuencia, sostiene el Juzgado de Primera Instancia que “lo que habría podido servir de motivo de oposición en este procedimiento es que la demandada hubiese aportado documentación justificativa de la efectiva realización de los trámites en relación con el edificio [cuya mediación se le encomendó]” y, al no probar dicho extremo, se estimó íntegramente la demanda de nuestro cliente, con expresa condena en costas a la agencia inmobiliaria.
