En esta nueva publicación vamos a explicar la reciente modificación del Código Civil de Cataluña (CCCat) en materia de Propiedad Horizontal. La reforma, operada por la Generalitat de Catalunya, ha sido introducida mediante el Decreto Ley 28/2021, de 21 de diciembre, e incorpora al CCCat la regulación de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética o hídrica.
Este cambio de normativa se debe a la necesidad de reducir el consumo de energía y mejorar la habitabilidad de los hogares a través de la rehabilitación energética. De esta manera, se pretende adaptar el parque inmobiliario residencial de nuestro país a un consumo energético más sostenible mediante la instalación de equipos que mejoren la eficiencia energética o de sistemas de energías renovables en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Para ello, la Unión Europea ha puesto a disposición de los países miembros un paquete de fondos y ayudas para destinar a la rehabilitación de las viviendas. Con el fin de facilitar el acceso de las comunidades de propietarios a los mencionados fondos, se modifica la normativa relativa a los acuerdos para ejecutar las obras, los propietarios que tienen que asumir los costes de las instalaciones, y su mantenimiento y conservación.
El aspecto más destacable es la reforma del artículo 553-25.2 CCCat que prevé que, para aprobar los acuerdos relativos a la eficiencia energética de los edificios, será necesario el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación.
El criterio de la mayoría simple permite impulsar las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética y el establecimiento de sistemas de energías renovables y, al mismo tiempo, fomenta la cooperación entre propietarios. De esta manera, se limita el criterio de la mayoría cualificada, que conducía al inmovilismo, como los acuerdos votados con porcentajes inferiores a la mayoría simple, que pueden dar lugar en la práctica a un aumento de la conflictividad y de la morosidad entre propietarios.
Por otro lado, la reforma de este artículo fija en su apartado 2.b que la eficiencia energética o hídrica será un requisito de las innovaciones exigibles, junto con la habitabilidad, la accesibilidad o la seguridad del inmueble, y prevé que el acuerdo para llevar a cabo dichas innovaciones pueda adoptarse por mayoría simple, incluso cuando el mismo “comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior”
Otra de las reformas en materia de adopción de acuerdos es la introducida por el artículo 553-26.2 CCCat, que regula el voto favorable cualificado de cuatro quintas partes de los propietarios para adoptar diferentes acuerdos. Con la nueva redacción del artículo en su apartado 2.b, se excluye esta mayoría cualificada cuando el acuerdo se refiera a las instalaciones para la mejora energética y de sistemas de energías renovables en beneficio de la comunidad, que a partir de ahora requerirán solo la mayoría simple para ejecutarlas.
En materia de gastos, con la modificación del artículo 553-30 CCCat, se vinculan los acuerdos que mejoran la eficiencia energética de los edificios: dichos acuerdos obligan a todos los propietarios de la comunidad, pero se establece un límite protector para las personas disidentes cuando la repercusión del gasto derivado de dichas obras exceda las tres cuartas partes del presupuesto anual vigente de la comunidad, en cuyo caso no estarán obligados a satisfacer el importe de la derrama.
Con el artículo 553-43.3 CCCat, se introduce la posibilidad para los propietarios que tengan el uso exclusivo de zonas comunes, de instalar infraestructuras de mejora energética de uso particular. En caso de llevar a cabo estas instalaciones, no es necesario que dichos propietarios cuenten con el acuerdo previo de la Junta de Propietarios, sino que basta con que presenten el proyecto técnico a la Administración, como mínimo treinta días antes del inicio de las obras.
Finalmente, la introducción del artículo 553-44.2 CCCat especifica que, cuando las infraestructuras para la mejora de la eficiencia energética o hídrica y los sistemas de energías renovables han sido instaladas en elementos comunes o en elementos comunes de uso exclusivo y de ellas se obtiene un beneficio particular, los gastos de conservación y de mantenimiento son a cargo de los propietarios que se benefician de ello.
