El pasado 28 de diciembre de 2022 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.
Este Real Decreto-ley ha entrado en vigor en la fecha de su publicación y centra su actuación en los colectivos vulnerables por el incremento de los alimentos y otros bienes de primera necesidad, y en los sectores más afectados por la subida de la energía.
De todas las medidas extraordinarias previstas, en materia de vivienda, destacan las modificaciones siguientes:
1.- Límite de la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Se extiende la vigencia del límite máximo del 2% a las actualizaciones de renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2023, bajo la justificación de que el IPC sube por elementos ajenos al ámbito de la vivienda y, por ello, debe evitarse que las rentas se incrementen desproporcionadamente.
En este sentido, la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará a esa actualización anual de la renta, con sujeción a las condiciones contempladas en el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo.
En definitiva, el límite del 2% se prevé para aquellos contratos en que el arrendador es gran tenedor, pues para los contratos en que el arrendador no goza de tal condición, las partes pueden, de común acuerdo, pactar una subida de renta superior.
2.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, con excepción de aquellos casos en que la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediante intimidación o violencia sobre las personas
La extensión del plazo de suspensión de los desahucios y lanzamientos se reguló por primera vez en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Dicho plazo de suspensión se ha modificado hasta la fecha en varias ocasiones y continúa vigente con la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley como medida con carácter extraordinaria y temporal, en todo caso, hasta el 30 de junio de 2023, para los arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica que les imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, siempre y cuando acrediten que se encuentran en alguna de las situaciones descritas en las letras a) y b) del art. 5.1 del Real Decreto-ley 11/2020 y con la presentación de los documentos previstos en el art. 6.1 del mismo texto legal.
3.- Solicitud de compensación por arrendadores y propietarios ante la suspensión de los desahucios y los lanzamientos
Se amplía el plazo de solicitud para las compensaciones ante dichas suspensiones hasta el 31 de julio de 2023, plazo que ya ha sido modificado varias veces desde su primera previsión legal (Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre).
Por una parte, la compensación a los arrendadores se prevé para cuando la Administración no hubiese adoptado las medidas adecuadas facilitando una vivienda digna, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales.
Por otro lado, la compensación a los propietarios se dará siempre que acrediten un perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
El procedimiento para acogerse a la solicitud de compensación está regulado en el art. 3 del Real Decreto-ley 401/2021, modificado también por el presente Real Decreto-ley en relación con los plazos.
En este sentido, el procedimiento se inicia a instancia de parte mediante la presentación de la solicitud de compensación ante el órgano competente en materia de vivienda previsto por cada Comunidad Autónoma, con una exposición razonada y justificada de la compensación por el periodo entre el acuerdo de suspensión y el momento en que dicha suspensión se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 31 de julio de 2023.
4.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga de seis meses desde la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, durante la cual seguirán en vigor los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
La prórroga deberá ser aceptada por el arrendador excepto que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones previstas en el art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Por último, la renta del contrato de arrendamiento podrá actualizarse durante esta prórroga extraordinaria de conformidad con los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones ex art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo.
