Es muy frecuente que, en Comunidades de propietarios pequeñas, la terraza de la cubierta se use solo por un copropietario, bien sea porque solo se accede a la terraza desde su vivienda, bien porque ha sido así la práctica habitual, etc.
En muchas ocasiones, el copropietario, en la creencia de que es de su propiedad, puede llevar a cabo pequeñas obras como la construcción de un trastero u otro tipo de cerramiento que, en la mayoría de las ocasiones, ni siquiera conocen el resto de copropietarios y años después surge el conflicto: ¿sigue siendo la terraza un elemento común o se ha convertido “de hecho” en privativo?
La Sentencia del Tribunal Supremo 534/2026, de 9 de abril (Rec. 3672/2021), aborda un caso muy típico: un edificio con solo dos viviendas en Jávea y una terraza de cubierta común utilizada en exclusiva por la planta alta, con un cobertizo construido desde hace décadas. Los propietarios de la planta baja demandan pidiendo demolición de la obra y recuperación de su derecho de propiedad sobre la terraza.
Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda por prescripción, al entender que se trataba de una acción “personal” (plazo de 15 años del art. 1964 del Código Civil según la redacción anterior).
El Tribunal Supremo corrige el criterio y fija varias ideas de enorme interés práctico:
- Las terrazas de cubierta siguen siendo, en principio, elementos comunes por naturaleza (art. 396 CC y LPH), aunque su uso se atribuya a un solo copropietario.
- El hecho de que un único propietario use en exclusiva la terraza, o que solo se pueda acceder desde su vivienda, no implica por sí mismo que deje de ser común. Para desafectar la terraza y convertirla en privativa se requiere que se prevea en el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios o el acuerdo unánime de la comunidad.
- Cuando la Comunidad (o un comunero) no solo pide eliminar la obra, sino también recuperar la titularidad comunitaria del espacio ocupado, la acción es real (reivindicatoria), no meramente personal.
- Por ello, el plazo de prescripción aplicable es el de 30 años del art. 1963 del CC y no el de 15 años del art. 1964 del CC. En el caso concreto, solo constaban 27 años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no estaba prescrita.
El Supremo casa la sentencia de la Audiencia y le devuelve las actuaciones para que entre al fondo (si hubo verdadera desafectación, consentimiento tácito, actos propios, etc.), pero deja claro algo esencial para la práctica diaria: cuando está en juego la titularidad comunitaria de una terraza usada por un único vecino, y se pretende la restitución del elemento común, estamos ante una acción real con un plazo de prescripción de 30 años. El uso exclusivo prolongado y las obras no bastan, por sí solos, para convertir la terraza común en privativa.
