El pasado 23 de diciembre de 2020 entró en vigor el Real Decreto-Ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, que prorroga la suspensión de los juicios de desahucio y de lanzamientos.
¿Hasta cuándo se prorroga esta suspensión de los desahucios y lanzamientos?
Hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.
Desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo, y hasta el 9 de mayo de 2021, este tipo de procedimientos se encuentran suspendidos.
Ahora bien, ¿a qué tipo de procedimientos afecta?
Debemos distinguir los siguientes procedimientos
1. Artículo 1. Inicialmente, afectaba únicamente a juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario o, sobre la expiración del plazo de duración del contrato.
2. Artículo 1 bis. Pero esta nueva prórroga también incluye los siguientes procedimientos:
- Juicios por precario, esto es, cuando se usa la vivienda sin título que acredite la posesión, por tolerancia del propietario.
- Juicios de tutela sumaria de la posesión (ocupas), esto es, para proteger la posesión contra perturbaciones o privaciones.
- Juicios que tienen por objeto la protección de los derechos reales inscritos, esto es, para hacer efectivo el derecho del propietario frente a quien se oponga o perturbe su ejercicio
¿Qué arrendatarios pueden solicitar esta suspensión?
Aquellos que se encuentren en “situación de vulnerabilidad económica” y que no puedan encontrar una alternativa habitacional, entendiendo como tal:
- Personas que estén en situación de desempleo, ERTE u otras circunstancias que suponga una pérdida sustancial de ingresos, siempre que la unidad familiar no supere unos determinados ingresos, y
- Que la renta a abonar más gastos y suministros, sea igual o superior al 35% de los ingresos de la unidad familiar.
Para suspender los nuevos procedimientos incluidos en esta última prorroga (artículo 1 bis) quien habite en la vivienda, además de la anterior situación de vulnerabilidad, deberá ser persona dependiente, víctima de la violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.
¿Ante qué arrendadores puede solicitarse esta suspensión?
Únicamente para los procedimientos previstos en el artículo 1 bis del RDL 11/2020, será necesario que las viviendas pertenezcan a personas jurídicas o físicas titulares de más de diez viviendas. En cuanto a los arrendadores, la norma no prevé requisito alguno para la suspensión de los desahucios del artículo 1 del RDL 11/2020.
¿Cuál es el procedimiento a seguir?
- Los arrendatarios deberán presentar un escrito ante el Juzgado solicitando la suspensión, junto con la documentación que acredite su situación.
- Se dará traslado al demandante, por un plazo de 10 días, para que pueda acreditar hallarse también en situación de vulnerabilidad económica o en riesgo de hallarse en ella de adoptarse la medida de suspensión. También podrá formular alegaciones sobre la improcedencia de la solicitud.
- El Juzgado dará traslado a los Servicios Sociales para que elaboren un informe en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la Administración.
- El Juez resolverá mediante Auto sobre la suspensión o no del lanzamiento.
¿Qué puede hacer un arrendador ante esta situación?
Como hemos visto, el arrendador podrá alegar que se halla en igual situación de vulnerabilidad económica que el arrendatario o, incluso que, en caso de concederse la suspensión, se le pondría en tal situación. Asimismo, también podrá formular oposición e impugnación a la medida solicitada de contrario.
Por otra parte, la nueva Disposición Adicional Segunda introducida, otorga a los arrendadores el derecho a solicitar una compensación cuando la Administración, 3 meses después de que los Servicios sociales hayan emitido el Informe, no ha adoptado las medidas indicadas para atender a la situación de los arrendatarios.
En los procedimientos del artículo 1 bis del RDL 11/2020, además, los arrendadores deberán acreditar el perjuicio económico que la suspensión les haya ocasionado por encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
Esta compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble más los gastos corrientes de la vivienda que haya asumido, durante el periodo comprendido entre la suspensión y el levantamiento de la medida o la finalización del Estado de alarma.
Al margen de paralizar el lanzamiento, ¿ofrece esta norma alguna otra solución para los arrendatarios?
La normativa prevé que, antes de la finalización del plazo de suspensión, la Administración deberá adoptar las medidas que hayan indicado los Servicios Sociales para satisfacer la necesidad habitacional del arrendatario en situación de vulnerabilidad.
Es decir, antes del 9 de mayo de 2021, la Administración debería facilitar una vivienda digna o adoptar cualquier otra medida que considere adecuada, a todo arrendatario que acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad económica.
Asimismo, gracias a la Disposición Adicional Cuarta del texto legal, se debe garantizar los suministros de agua, energía y gas natural a los consumidores vulnerables o en riesgo de exclusión social.
Son muchos los casos que desde PINTADO ADVOCATS tramitamos en este asunto, tanto para arrendadores como para arrendatarios y entendemos que, dada la masiva proliferación normativa de estos últimos meses, resulta difícil conocer de forma adecuada la materia ahora tratada. Por ello, en PINTADO ADVOCATS estaremos encantados de atenderos para cualquier consulta o asesoramiento.
