En el ámbito jurídico, el cumplimiento de los contratos de compraventa es una cuestión fundamental que puede generar incertidumbre cuando las obligaciones derivadas de dicho contrato han prescrito.
En este análisis, examinamos un caso concreto sobre un Contrato de compraventa privado suscrito en 2007 y cuyas obligaciones las partes no habían cumplido. En concreto, ni la parte compradora pagó la totalidad del precio estipulado, ni la parte compradora entregó la posesión de la vivienda conforme a lo pactado. Tampoco este contrato fue elevado a público por las partes.
En primer lugar, concluimos que la acción para reclamar a la parte compradora el pago del precio de la compraventa se encontraba prescrita pues, en la fecha de suscripción del contrato privado de compraventa, el plazo de prescripción era de quince años con el límite de cinco años después de la entrada en vigor de la reforma del art. 1964 del Código Civil introducida por la Ley 42/2015, de 5 de octubre.
En aplicación de la Disposición Transitoria Quinta de la referida Ley 42/2015 y, atendiendo a su interpretación contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo 21/2020, de 20 de enero, podemos afirmar que las relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015, prescribieron el 7 de octubre de 2020, como ocurre en el supuesto que nos ocupa.
Del mismo modo, la acción para exigirla devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio por la parte compradora también se encontraría prescrita, aplicándose a dicha acción el mismo plazo de prescripción que anteriormente se ha indicado y de conformidad con la STS 320/2019, de 5 de julio, que determinó que el plazo para reclamar las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción de un inmueble es el previsto en el art. 1964 del Código Civil y no el establecido en el artículo 23 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
En segundo lugar y, por el mismo motivo, entendimos que la acción para exigir a la parte vendedora la entrega de la vivienda objeto de transmisión también se encontraba prescrita.
Por el contrario, la acción para exigir la elevación a público del contrato privado de compraventa no se encontraba prescrita porque dicha obligación no constituye una obligación principal del contrato, sino una merca facultad de la que disponen las partes.
Ahora bien, tomando en consideración la STS de 7 de julio de 2017, debemos afirmar que no puede exigirse la elevación a público de un contrato cuyas obligaciones han prescrito y, además, han sido incumplidas por las partes.
Por lo tanto, nos encontramos con que, pese a encontrarse vigente el contrato pues ninguna de las partes lo ha resuelto de forma expresa, el ejercicio de los derechos y obligaciones contenidos en el mismo sí ha prescrito y, por lo tanto, no puede exigirse.
En consecuencia, para poder transmitir el inmueble a favor de un tercero, previamente debe resolverse el contrato de compraventa privado de 2007 para evitar encontrarnos ante un supuesto de doble venta o venta múltiple que incluso puede llegar a ser constitutivo de un ilícito penal.
